「工務店に建物の建築を依頼し、建物が完成して住み始めたのだけれど、建物に欠陥があるので相談したい。」といった法律相談の申込が、ときどきあります。このような場合、相談者の方は、欠陥であると思う何らかの現象を、目視したり体感しているものです。例えば、雨漏り、床の傾き、結露などがそうです。

　しかし、建物の欠陥は、このように現象が表面化したものに限定されません。表面化したものをきっかけとして専門家が建物を調査すると、今まで現象として現れてはいなかった欠陥が発見されることがあります。
 　例えば、(1)木造建物の軸組、耐力壁、水平構面、基礎などにおける構造耐力上の不備、(2)防火・耐火の不備などです。

　前者(1)は、「建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるもの」（建築基準法施行令１条３号）の不備であり、常時及び災害時における建物の安全を担保するための構造耐力に係わる欠陥です。消費者は、構造耐力上必要な仕様について、詳しい知識を持っていませんし、これらの部分の多くは外装・内装によって隠されてしまうため、これらが必要な仕様をみたしていなくても、なかなかそのことに気づきません。

 　後者(2)は、火災による建物の倒壊や延焼を防止するために義務づけられている防火・耐火の仕様をみたしていないという不備です。これもまた、建物の安全性に係わる欠陥ですが、やはり、消費者がその仕様について詳しい知識を持っていないこと、多くが外装・内装によって隠されていることから、消費者はなかなかこの不備に気づきません。
 

　これらは、居住性や美観に係わる欠陥と異なり、生命・身体・財産の安全に係わる重大な欠陥でありながら、居住している消費者にとっては気づきにくいという怖い欠陥です。　

 　平成１９年７月６日最高裁第二小法廷判決は、建物の欠陥（瑕疵）のうち、「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」について、設計・施工者等が、契約関係にない居住者等に対する関係でも、不法行為による賠償責任を負うことを明らかにしました。

 　そして、４年後の平成２３年７月２１日最高裁第一小法廷判決は、この「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」の内容について、次のとおり判示しました。

 　「『建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵』とは居住者等の生命、身体又は財産を危険にさらすような瑕疵をいい、建物の瑕疵が、居住者等の生命、身体又は財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず、当該瑕疵の性質に鑑み、これを放置するといずれは居住者等の生命、身体又は財産に対する危険が現実化することになる場合には、当該瑕疵は、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すると解するのが相当である。」

 　このように、最高裁判決からも、具体的な不具合の現象が表に現れているか否かによって、欠陥（瑕疵）か否かが決まるわけではないことが分かります。
 　既に不具合の現象が表面化した居住性や美観に係わる欠陥よりも、未だ現象が表面化していない安全性に係わる欠陥の方が、危険で重大な欠陥であることを、この最高裁判決は前提にしているといえます。

 　建物の基本的な安全性を確保するために必要な、構造耐力、防火・耐火に関する仕様は、生命・身体・財産を守るための仕様ですから、建物がその仕様から大きく逸脱している場合には、いずれは生命・身体・財産に対する危険が現実化することになるものとして、やはりこの最高裁判決でいう「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」にあたるのではないでしょうか。

　今、欠陥住宅に関する訴訟に、消費者（注文者）の代理人として携わっています。
 　訴訟の相手である設計者・施工者・工事監理者の主張を見ていると、上に述べた点についての建設業界の人々の認識の甘さを、感じずにはいられません。